Impacts de la loi Duflot sur les loyers & sur les locations ?
Quelles seront les véritables conséquences de la « loi Duflot » : réforme ou contre réforme ?
Les temps sont aux réformes. En matière immobilière et d’accessibilité aux logements locatifs, le gouvernement a conçu de nouvelles armes visant à revitaliser un secteur essentiel à l’économie et tenter de régler le problème des pénuries du parc locatif privé. Ce fut Cécile Duflot, ministre du logement, qui est depuis plusieurs mois à la manœuvre. Regardons de plus près ce qui se nomme aujourd’hui la « loi Duflot ». Celle-ci cherche à susciter l’augmentation des investissements pour créer de nouveaux logements et son projet de réforme vise à faciliter l’accès à la location tout en sécurisant les propriétaires de tous risques d’impayés.
Les investissements Duflot
Devant remplacer le dispositif de la loi Scellier, ce que propose Cécile Duflot permet une réduction d’impôt correspondant à 18% du prix d’acquisition de logement, avec un plafonnement de 300.000 euros par an, si ce logement, labellisé « basse consommation » est mis à la location pendant neuf ans. Chaque nouvelle année, il est possible de renouveler son investissement « Duflot » dans les critères indiqués ci-dessus. D’après les experts, le taux de rentabilité possible brute devrait se situer entre 3 et 4% de l’investissement dans le cadre de cette nouvelle loi.
Dans ce dispositif, des zones géographiques sont définies, regroupant des centres urbains en pénurie où sera applicable la déductibilité fiscale, permettant une densification des logements disponibles. En outre, pour respecter des critères de logements d’accessibilité à ces logements, il existe un plafonnement des loyers selon les zones.
Les locations Duflot
35 mesures constituent l’ensemble de cette réforme qui devrait, si celle est validée par le législateur, recadrer les relations contractuelles entre bailleurs et locataires. Parmi celles-ci, on peut citer les plus importantes :
Encadrement des loyers
Afin de limiter l’inflation du montant des loyers dans certaines zones, un mécanisme d’encadrement serait mis en place en 2014, avec la création d’observatoires locaux des loyers, pour 28 agglomérations qui ont plus de 50.000 habitants, avec un potentiel de près de 5 millions de logements concernés. Par ce système, des loyers pourraient devoir être révisés à la baisse s’ils ne respectent pas l’encadrement défini. Selon le ministère, cela pourrait concerner en région parisienne plus de 25% des logements.
Garantie universelle des loyers
L’une des raisons invoquées expliquant que de nombreux logements ne sont plus proposés à la location est le risque d’impayés de loyers (2% de la totalité des loyers en France). Cette réforme propose la création d’une agence de garantie universelle des loyers. Financés sur une taxe sur le montant de tous les loyers (y compris les meublés), les propriétaires lésés pourront obtenir de rapides indemnisations.
Accession aux locations
Une autre mesure vise aussi à limiter les documents demandés par les bailleurs et les agences pour signer un bail et réduire les frais d’agence qui correspondent aujourd’hui au montant d’un mois de location. Seuls les frais liés à la rédaction du bail et à l’établissement d’un état des lieux pourraient faire l’objet de facturation au locataire.
Obligation de travaux
Il y aura en France plus de 500.000 logements mis en location considérés comme insalubres. L’un des dispositif de cette réforme viserait à une obligation, assortie de sanctions en cas de carence, pour les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires.
Il est clair que la philosophie générale de ces réformes est, dans un même mouvement, une tentative d’augmenter le parc d’habitations destinées à la location et de mieux réglementer les relations bailleur-locataire, ainsi de faciliter l’accès aux locations en sécurisant le retour sur investissement que sont souvent les loyers.
Comme tous changements d’importance qui bousculent à la fois les pratiques professionnelles, les modes de financement et l’accession aux locations, c’est un pari qui a le mérite de tenter de trouver des solutions aux problèmes du logement en France. En regardant de plus près les interrogations des investisseurs en matière immobilière sur les conséquences de la loi Duflot sur le plafonnement des loyers et les polémiques engagées par les professionnelles de la gestion immobilière (La FNAIMa lancé dernièrement une pétition dénonçant les effets pervers de la réforme qui réduirait le nombre de logements disponibles au lieu de l’accroître) celui-ci n’est pas certain d’être gagné.
FB pour FBBOURSE.COM
